世茂股份提振商業(yè)業(yè)務(wù)表現(xiàn)的決心和動(dòng)作并不算小，然而短期成效如何還無法有明確判斷。

編者按：告別2014年，中國經(jīng)濟(jì)減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準(zhǔn)帶來的是否光明未來？2000億時(shí)代萬科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

2015年3月25-27日，中國房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問道“2015觀點(diǎn)年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點(diǎn)2014年里中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國房地產(chǎn)卓越100”特別報(bào)道。

剛開業(yè)首家“城市客廳”項(xiàng)目的嘉凱城，正為其城鎮(zhèn)商業(yè)版圖招兵買馬。其于2月26日宣布，聘任前世茂舊將王振國為公司副總裁。

從履歷上看，王振國擁有深厚的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，任職經(jīng)歷包括香港恒隆集團(tuán)上海港匯房地產(chǎn)有限公司高級(jí)經(jīng)理兼市務(wù)副總監(jiān)，上海港虹實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司市務(wù)總監(jiān)等。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，王振國在加入嘉凱城之前正是世茂房地產(chǎn)控股有限公司租務(wù)總監(jiān)、世茂股份有限公司助理總裁兼營運(yùn)管理總監(jiān)、商管公司總經(jīng)理。

值得注意的是，王振國并不是世茂股份近期高管離職的唯一孤例，而在他之前，總裁許薇薇亦宣布辭任，由世房執(zhí)行董事劉賽飛接任。

有分析認(rèn)為，王振國離開世茂算得上是許薇薇辭任總裁事件的延續(xù)。市場人士稱，若說總裁變更是公司調(diào)整的開始，那此次王振國離開大概意味著世茂股份重整商業(yè)地產(chǎn)的棋局正在逐步展開。

嘉凱城挖角

據(jù)嘉凱城對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，王振國在加入后將主抓商業(yè)方面的運(yùn)營和管理事務(wù)。

公開資料顯示，王振國，男，1964年8月出生，本科學(xué)歷，臺(tái)灣私立輔仁大學(xué)法律系財(cái)經(jīng)法學(xué)專業(yè)。

歷任臺(tái)北潤泰廣告事業(yè)股份有限公司副董事長特別助理，香港美時(shí)集團(tuán)上海嘉瑞房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理，香港恒隆集團(tuán)上海港匯房地產(chǎn)有限公司高級(jí)經(jīng)理兼市務(wù)副總監(jiān)，上海港虹實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司市務(wù)總監(jiān)。

同時(shí)他也任職過世茂房地產(chǎn)控股有限公司租務(wù)總監(jiān)、世茂股份有限公司助理總裁兼營運(yùn)管理總監(jiān)、商管公司總經(jīng)理，海峽建設(shè)投資控股有限公司副總裁兼招商管理總監(jiān)、商管公司總經(jīng)理。

此外，王振國曾擔(dān)任上海購物中心協(xié)會(huì)副理事長，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所商業(yè)地產(chǎn)首批特約研究員，上海商業(yè)雜志社理事，海峽云產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟商會(huì)副會(huì)長。

在加入嘉凱城之前，王振國任職世茂股份商管公司總經(jīng)理，可謂是相當(dāng)重要的職位。

歷史資料顯示，2007年6月世茂房地產(chǎn)和世茂股份進(jìn)行重大資產(chǎn)重組，世茂股份或注入位于上海、江蘇、浙江等地11處約400萬平方米建筑面積的商用物業(yè)，及建筑面積為7.21萬平方米的商用物業(yè)北京華平國際大廈，旨在將世茂股份打造成一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司。

此后世茂房地產(chǎn)持有世茂股份64%的股權(quán)，成為世茂股份的直接控股股東。而世茂股份則主要從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而世茂房地產(chǎn)則主要從事住宅及酒店等地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，兩者的業(yè)務(wù)內(nèi)容進(jìn)行了更為清晰的劃分。

后來世茂股份還與世茂房地產(chǎn)簽訂不競爭協(xié)議，并始終保持將商業(yè)地產(chǎn)作為發(fā)展核心。

世茂商業(yè)殘局

盡管世茂股份成為世茂集團(tuán)旗下唯一發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的平臺(tái)，但和另一個(gè)上市公司的住宅業(yè)務(wù)相比，世茂股份的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展難以冠上“成功”兩個(gè)字。

從2007年資產(chǎn)重組后至今，世茂股份在中國內(nèi)地包括上海、北京、沈陽、青島、南京、福州、廈門、杭州等約20個(gè)城市中開發(fā)及運(yùn)營位于城市核心商圈的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻查資料顯示，世茂股份2014年全年實(shí)現(xiàn)合同簽約額160.3億元，同比增長23%；合同簽約面積123.5萬平方米，同比增長26%，順利完成全年銷售目標(biāo)。

然而，在這一組不錯(cuò)的增長數(shù)據(jù)中，其商業(yè)租賃業(yè)務(wù)方面的貢獻(xiàn)著實(shí)不多。2014年上半年租金收入不到2億元，在其超60億元總收入中占比下降到3.3%，而2013年其租金收入則為3億多元，在總營業(yè)收入中占比4%。

顯然，下滑的租金收入占比以及對(duì)世茂股份微弱的業(yè)績貢獻(xiàn)，未不能使大股東滿意。

進(jìn)入2015年，世茂股份一則突如其來的人士調(diào)整公告，似乎拉開了其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整的前奏。

1月9日，世茂股份發(fā)布公告稱，接到公司總裁許薇薇女士的《辭職報(bào)告》。同日世茂房地產(chǎn)發(fā)布的公告披露，執(zhí)行董事劉賽飛將接任世茂股份總裁職務(wù)。

彼時(shí)有證券分析人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，該人事調(diào)整可能是因世茂股份的發(fā)展并沒有達(dá)到大股東預(yù)期，發(fā)展節(jié)奏過于保守，出于對(duì)世茂股份發(fā)展速度的追求。

除了許薇薇之外，以商業(yè)地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的世茂股份表現(xiàn)不佳，作為商管公司總經(jīng)理的王振國受到影響自然也不意外。這次王振國從世茂股份的離開，也被市場認(rèn)為是許薇薇辭任總裁事件的延續(xù)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體進(jìn)一步了解，世茂股份的人事變動(dòng)或許已波及至院線板塊。

這一系列人事的變動(dòng)，可以看出世茂股份對(duì)改善其業(yè)績表現(xiàn)所做的調(diào)整部署，已經(jīng)開始有所行動(dòng)。

劉賽飛的棋子

世茂股份新總裁劉賽飛上任時(shí)，董秘俞峰也曾對(duì)外表示，世茂股份在O2O模式方面將會(huì)有更多動(dòng)作，跨界整合優(yōu)質(zhì)資源。

值得注意的是，升任總裁職務(wù)前劉賽飛負(fù)責(zé)世茂旅游地產(chǎn)。公開資料顯示，知名的上海世茂深坑酒店就是他牽頭，另外大連世茂御龍灣、晉江世茂御龍灣、海南世茂怒放海等項(xiàng)目，均是由其打造。

正是這些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，曾為世茂集團(tuán)帶來較大回報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，2014年世茂旅游地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)貢獻(xiàn)銷售收入為163.1億元。

彼時(shí)曾有市場人士推測(cè)，隨著劉賽飛掌舵世茂股份，不排除接下來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)和旅游地產(chǎn)項(xiàng)目有更緊密的合作。同時(shí)對(duì)部分沿海城市的“旅游+商業(yè)”地產(chǎn)項(xiàng)目，可能還會(huì)加大投入。

還有分析師也表示，劉賽飛以往的職業(yè)經(jīng)驗(yàn)或?qū)⒃诩瘓F(tuán)資源分配和協(xié)同、業(yè)務(wù)創(chuàng)新與拓展，給世茂股份帶來新的變化。

這和世茂股份的表態(tài)頗為一致。在劉賽飛上任之初，世茂股份就曾公開表示要進(jìn)一步探索“多元協(xié)同”發(fā)展路徑，跨界整合優(yōu)質(zhì)資源，聯(lián)合集團(tuán)內(nèi)多元業(yè)態(tài)及外部多領(lǐng)域合作伙伴，包括集團(tuán)內(nèi)的星級(jí)酒店、高端醫(yī)療、高端商業(yè)等。

同時(shí)，世茂股份還將更多關(guān)注一、二線城市土地，在提升品質(zhì)的前提下加強(qiáng)營銷，以及還將開啟O2O模式。

而在劉賽飛上任之前，世茂股份也曾對(duì)其商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃了新的發(fā)展模式，即Mini mall。

按照世茂股份對(duì)外透露的說法，其定位的Mini mall和其他的購物中心有極大不同，最為明顯的就是面積只有1萬平方米，對(duì)企業(yè)的資金占用量非常少。世茂方面認(rèn)為，這樣的產(chǎn)品模式將有利于其以輕資產(chǎn)模式占有一二線城市的消費(fèi)市場。

可以看出，世茂股份提振商業(yè)業(yè)務(wù)表現(xiàn)的決心和動(dòng)作并不算小，然而短期成效如何還無法有明確判斷。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在廣發(fā)證券最新一份研報(bào)中就看到，其認(rèn)為世茂股份的房地產(chǎn)銷售仍然是營收的重中之重。

同時(shí)，該報(bào)告也指出，世茂股份的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模將持續(xù)增長，預(yù)計(jì)2014年租金物管收入或超5.5億元。